İMAR DÜZENLEMELERİNDE “DEĞER ARTIŞ PAYI” (DAP) NEDİR?

İmar mevzuatının temel hedeflerinden biri, imar planlarında yapılan değişiklikler sonucu taşınmaz maliklerinin elde ettiği haksız kazancın önüne geçmek ve bu artan değeri kamuya kazandırmaktır. Bu amaca hizmet eden iki önemli düzenleme, sırasıyla 15.09.2020 tarihli "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik" (Mülga Yönetmelik) ve onu yürürlükten kaldıran 22.11.2025 tarihli "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği" (Uygulama Yönetmeliği) olmuştur.

Her iki yönetmeliğin amacı ortak olsa da, özellikle değer artış payının tespiti ve hesaplanması noktasında Uygulama Yönetmeliği, süreci daha kesin ve dijital tabanlı hale getiren önemli revizyonlar içermektedir.

Yönetmeliklerin Temel Amacı ve Kapsamı Her iki yönetmeliğin temel amacı, uygulama imar planı değişikliği sonucunda taşınmazda meydana gelecek değer artışının, değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasına ilişkin usul ve esasları, bu payın kapsamını, tespitini, kesinleşmesini, ödenmesini ve dağıtımını düzenlemektir.

Yönetmelikler, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişiklikleri sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemlerini kapsar.

Değer Artış Payı Hesaplamasındaki Farklılıklar: İki düzenleme arasındaki en kritik farklılıklar, değer artış payının (DAP) oranında, sürecin teknik yönetiminde ve riskli yapılara tanınan muafiyetlerde ortaya çıkmaktadır:

Değer Artış Payı Oranı ve Tanım Farkı Mülga Yönetmelik, DAP'ı, uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın mer’i (mevcut) plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki fark olarak tanımlıyordu. Daha da önemlisi, plan değişiklikleri sonucunda artan değerin tamamı değer artış payına konu ediliyordu.

 

Buna karşılık Uygulama Yönetmeliği, bu iki değeri ayrı ayrı tanımlamış ve pay oranını netleştirmiştir:

Değer Artışı: Uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değer ile sonrası tespit edilen değer arasındaki farkı ifade eder.

Değer Artış Payı (DAP): Bu Yönetmeliğe göre değer artışı, artışın yüzde doksanı (%90) olarak belirlenmiştir. Böylece, Uygulama Yönetmeliği ile, artan değerin %100'ü yerine %90'ının kamuya aktarılması prensibi netleştirilmiştir.

HANGİ DEĞER ARTIŞLARINDAN PAY KESİLİR? HANGİLERİNDEN KESİLMEZ?

Her iki yönetmelik de temel olarak, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılan plan değişiklikleri sonucunda oluşan değer artışını kamuya kazandırmayı amaçlamaktadır. Ancak, idarenin resen yaptığı düzenlemeler konusunda Uygulama Yönetmeliği (2025) net bir istisna maddesi getirmiştir. İlgili yönetmelikler uyarınca bu durum aşağıdaki gibi açıklanmaktadır:

I. Değer Artış Payına Konu Olacak Genel Düzenlemeler (Eski ve Yeni Yönetmeliğe Göre

Ortak Esas)

Her iki yönetmeliğin kapsamı ve konusu, plan değişikliği talep eden taşınmaz maliklerini işaret eder. Değer artış payına konu olan temel plan değişiklikleri, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilen ve taşınmazın değerinde artışa neden olan değişikliklerdir. Bu kapsamda, değer artış payına konu olacak spesifik plan değişiklikleri şunlardır:

1.Yoğunluk ve Fonksiyon Artışı: En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip imar adalarında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri.

2. Parsel Bazında Fonksiyon Değişikliği: Konut kullanımı hariç sadece parsel bazında fonksiyon değişikliği getiren düzenlemeler. (Mülga Yönetmelik’teki [10/b] bendinin yürütmesi Danıştay kararıyla durdurulmuştur).

3. İptal Edilen Planlar: Mahkemece iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkının oluşması.

II. Belediye/İdarenin Kendi Yaptığı (Resen) Düzenlemelerden Pay Alınması Durumu Özel bir talep olmaksızın, Belediye'nin (idarenin) kendi yaptığı imar düzenlemeleri sonucunda meydana gelen değer artışından pay alınıp alınmayacağı sorusunun cevabı, yönetmeliklerin kapsamının tanımlanmasıyla ilgilidir.

1. Mülga Yönetmelik (15.09.2020) Dönemine Göre Durum Mülga Yönetmelik, kapsam maddesinde DAP işlemlerini, "taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri" ile sınırlamıştır. Dolayısıyla, idarelerin kendi inisiyatifiyle (resen) yaptığı plan değişiklikleri sonucunda oluşan değer artışlarından DAP uygulama alanı dışındadır.

2. Uygulama Yönetmeliği (22.11.2025) Dönemine Göre Durum Uygulama Yönetmeliği, bu konuyu "Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler" başlığı altında açıkça muafiyet olarak hükme bağlamıştır. Uygulama Yönetmeliği'ne göre, idarelerin resen yaptığı düzenlemelerden değer artış payı alınmaz. Bu muafiyet iki durumda geçerlidir:

a) Resen Onaylanan Uygulama İmar Planı Değişiklikleri: İdarelerce resen onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

b) Nazım Planına Uyum: İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uygun hale getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı değişiklik teklifleri değer artış payına tabi değildir.

Ayrıca; Riskli yapının mer'i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına (1.5 katına) kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden değer artış payı alınmazken; Uygulama Yönetmeliği (2025)’ne göre riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerde, mevcut emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20’lik artışa kadar olan plan değişikliklerinden DAP alınmaz. %20’nin üzerindeki kısmı ise değer artış payına konu edilir [44, 45/c].

DEĞERİN KESİNLEŞMESİ VE ÖDEME PROSEDÜRLERİ

İki yönetmelik arasındaki bir diğer kritik fark, plan değişikliğinin askı ve kesinleşme süreçlerindeki sıralamadır:

Kesinleşme Zamanı: Mülga Yönetmelik'e göre, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenen DAP, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar neticesinde planda değişiklik olması halinde yeni planlara göre revize edilerek nihai olarak belirlenirdi. Uygulama Yönetmeliği ise plan değişikliğinin onaylanmasını müteakip, DAP'ın askı işlemleri öncesinde kesinleştirilmesi gerektiğini belirtir.

İtiraz Süresi ve Kabul Etmeme Durumu: Mülga Yönetmelik'te belirlenen bedele 5 gün içinde itiraz edilmemesi halinde bedel kesinleşirken, Uygulama Yönetmeliği'nde taşınmaz maliki, bedele itirazını ve/veya ödeme şeklini 7 gün içinde yazılı olarak bildirmek zorundadır. Eğer malik, DAP'ın ödenmeyeceğini bildirirse veya itiraz sonucunda belirlenen nihai değeri kabul etmezse, plan değişikliği öncesindeki plana dönüş işlemlerine başlanır [60/a, 61].

Rapor Bedeli Ödenmemesi: Mülga Yönetmelik'te, değerleme raporu bedeli ödenmeden onaylanan planlar askıya çıkartılmazdı. Uygulama Yönetmeliği'nde ise rapor bedelinin 15 gün içinde yatırılmaması halinde, değişiklik öncesi plana dönülmesine yönelik iş ve işlemlere başlanacağı ilgilisine bildirililmesi düzenlenmiştir.a