SÖZLEŞMELER PEK ÇOK AÇIDAN SORUNLUDUR!

Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan ve inşaat projesinin tamamlanması ve bir kısım bağımsız bölümlerin arsa sahibinde devri karşılığında yükleniciye inşaatın yapılacağı arsa üzerinden bir kısım arsa paylarının verilmesinin taahhüt edildiği sözleşme olarak tanımlanabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tabiri caizse “Türk tipi” bir sözleşme modelidir ve geleneklerimizdeki “imece usulü”nün bir anlamda inşaat hukukundaki tezahürüdür. Bu sebeple ülkemizde kısa sürede hızla yaygınlaşmıştır. Bununla birlikte sonuçları açısından hukuken sorunlu yönleri bulunmaktadır.

Bu yazımızda arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri ile gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin sonuçları arasında genel bir değerlendirme yaptık. Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri her ne kadar yükleniciyi arsa bedeli ödemekten kurtarsa da inşaatın zamanında tamamlanmadığı durumlarda arsa sahiplerinin fesih davası açarak arsayı geri alma imkanlarının bulunması, yükleniciler nezdinde önemli bir risk oluşturmaktadır. Özellikle yüksek enflasyonla karşılaştığımız pandemi sonrası dönemde, maliyet artışlarını öngöremeyen ya da öngörse bile kaldıramayan yüklenicilerin batma tehlikesi yaşadıkları sıklıkla görülmüştür.

Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmelerindeki diğer bir olumsuzluk ise üçüncü kişilere satışı yapılan bağımsız bölümler üzerinde görülür. Arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshederek arsanın kendilerine iadesini dava etmeleri (geriye etkili fesih davası) durumunda, Yargıtay üçüncü kişiler üzerindeki bağımsız bölüm tapularının da iptaline karar vermektedir. Üçüncü kişilerin iyi niyet iddiası Yargıtay tarafından dikkate alınmamakta, bu kişilerin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar oldukları kabulüyle tapuları iptal edilmektedir. Bu durum projeden bağımsız bölüm satın alarak tasarruf etmeyi amaçlamış olan üçüncü kişilerin de mağduriyetine sebep olarak yüklenicinin de tüm mesleki itibarını zedelemektedir.

Her ne kadar arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi, ülkemizdeki en yaygın inşaat sözleşmesi tipi olsa da arsa sahibi ile yükleniciyi bir araya getiren fakat sonuçları açısından farklılık arz eden başka sözleşme tipleri de mevcuttur. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi bu sözleşmelerdendir. Yargıtay tarafından yapılan tanıma göre; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ye bu surette elde edilecek gelirin sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılmasıdır.

ARSA PAYI (KAT) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ TEK SEÇENEK DEĞİLDİR. GELİR PAYLAŞIM MODELİ DE DEĞERLENDİRİLMELİDİR! GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLAR KÂRI DA ZARARI DA PAYLAŞIR!

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi ile yüklenici bir nevi ortaklık kurarlar. Yine arsa sahibi arsasını verir, yüklenici de inşaatı yapar. Fakat arsa sahibine arsa payı karşılığında kural olarak bağımsız bölüm verilmez. Sözleşme içeriğine göre arsa sahibi veya yüklenici üzerindeki bağımsız bölümler üçüncü kişilere satılır ve elde edilecek gelir taraflarca sözleşme şartlarına göre paylaşılır. Bu anlamda gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri projenin kârına da ortak olmaktadır. Arsa sahibi ise arsasını projenin başarısına yatırmaktadır. Proje başarısız olursa, taraflar daha az gelir elde eder. Bu nedenle, sözleşmede tarafların sorumlulukları ve olası risklerin nasıl yönetileceği detaylandırılır.

Bu tür sözleşmelerde, gelir paylaşım oranları genellikle önceden belirlenir ve sözleşmede açıkça belirtilir. Örneğin, proje sonucunda elde edilecek satış gelirlerinin %60’ı arsa sahibine, %40’ı ise müteahhite verilebilir. Oranlar, arsanın değeri, inşaat maliyeti ve projenin niteliğine göre değişiklik gösterebilir. Sözleşmeye asgari gelir taahhüdü veya ayni paylaşım kuralı eklemek de mümkündür.

Ayni paylaşım kurallı sözleşmelerde, yüklenici belirli bir süre içinde bağımsız bölümleri satamazsa, kalan bağımsız bölümler tıpkı arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi taraflar arasında paylaştırılır. Örneğin, bağımsız bölümlerin iskan ruhsatı alana kadar satılması ve gelirinin paylaşılması kararlaştırılmışsa, iskandan sonra elde kalan bağımsız bölümler ayni olarak paylaştırılabilir.

Asgarî gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde ise Yüklenici, arsa sahibine belli bir miktar geliri temlik etmeyi taahhüt eder. Dolayısıyla, yüklenici satış bedellerini bu taahhüdü dikkate alarak belirler ve arsa sahibi de riskini azaltmış olur.

PROJE BİTMEZSE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI ARSA SAHİBİ DE SORUMLU!

Bu sözleşme tipinde yüklenici, üçüncü kişilere sattığı bağımsız bölümlerin tapularının iptal edilmesi riskinden de kurtulmuş olmaktadır. Nitekim son dönemde artan eleştirilerden etkilenen Yargıtay, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyguladığı “avans tapu” görüşünü terk ederek, arsa sahiplerinin talebi üzerine üçüncü kişilerin tapularını iptal etmediği gibi, inşaatın teslim edilmemesinden kaynaklı üçüncü kişilerin zararından yüklenici ile birlikte arsa sahiplerini de sorumlu tutmaya başlamıştır. Bu durum yüklenicinin arsa sahibine karşı elini önemli ölçüde güçlendirmekte, üçüncü kişileri de iptal riskinden kurtarmaktadır.

YÜKLENİCİ VE ARSA SAHİBİ PROJEDEKİ AYIPLARDAN KAYNAKLANAN ALICI ZARARLARINI GİDERMEK ZORUNDA!

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerindeki diğer bir önemli fark ise eksik işler ve ayıplı imalat durumunda kendisini göstermektedir. Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici eksik işlerden ve ayıplı imalattan hem arsa sahibine hem de üçüncü kişilere karşı sorumludur. Arsa sahibinin bir sorumluluğu bulunmadığı gibi, kendisine düşen bağımsız bölümlerde ve özellikle ortak alanlarda eksiklik ya da ayıp bulunması durumunda zararının tazminini yükleniciden talep edebilmekte, hatta bu eksikliklerin tamamlanma oranına etkisine göre sözleşmeyi feshedebilmektedir. Oysa gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde üçüncü kişiler avantajlı konumdadır. Böyle bir projeden bağımsız bölüm satın almış üçüncü kişiler, eksiklik veya ayıp durumunda hem yükleniciye hem de arsa sahibine karşı dava açarak zararlarının giderilmesini isteyebilirler. Bu sonuç arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ortaklığın tezahürüdür.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEKİ NÜANSLAR BÜYÜK ÖNEM TAŞIR!

Netice olarak inşaat sözleşmelerinde tek seçenek arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi değildir. Mahkemeler bu sözleşmelerin tasfiyesi amacıyla açılmış davalarla doludur. Her ne kadar doktrin tarafından haklı olarak eleştirilse de Yargıtay’ın özellikle bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin haklarına yönelik görüşleri değişmemektedir. Bu durum, arsa sahiplerini görmemiş, sözleşmeyi okuma şansı elde etmemiş, yükleniciyi seçmemiş ve paylaşım oranlarını belirlememiş üçüncü kişi konumundaki vatandaşlarımızı mağdur etmektedir. Bu sebeple bu sözleşme tipinden kurtulmanın çarelerini aramakta özellikle yüklenici firmalar açısından fayda vardır.

Unutulmamalıdır ki; sözleşmelerin yorumunda mahkeme sözleşme başlığı ile bağlı değildir, önemli olan içeriktir. Bu sebeple sözleşme metinlerinin konuya hakim bir hukukçu ile birlikte hazırlanması veya incelenmesi fayda sağlar. Ayrıca sözleşme metinlerine eklenecek bir tahkim şartı, taraflar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların hızlı çözülmesini sağlar ve inşaatlar yıllar alan dava süreçlerinde çürümeye terk edilmemiş olur.