İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE KİRA TAZMİNATI VE CEZAİ ŞART

İnşaat sözleşmelerinde cezai şart ve götürü tazminat (kira tazminatı), özellikle inşaatın zamanında ve eksiksiz teslim edilmesini sağlama ile olası zararları güvence altına alma noktalarında büyük bir öneme sahiptir. Cezai şartın en temel işlevi, yüklenici üzerinde manevi ve psikolojik bir baskı oluşturarak borcun (inşaatın teslimi gibi) zamanında ifasını sağlamaktır.

Yüklenici, borcunu yerine getirmediğinde ağır bir mali yükle karşılaşacağını bildiği için borca aykırılıktan kaçınmaya sevk edilir. Götürü tazminat (kira tazminatı) ise sözleşmenin ihlali halinde ortaya çıkacak zararın hesaplanmasındaki belirsizliği ortadan kaldırarak, ödenecek miktarın önceden belirlenmesini sağlar. Bu sayede, "makul bir tahmin" ile taraflar arasındaki finansal riskler netleştirilmiş olur. Uygulamada cezai şart ve kira tazminatının hangi hallerde istenip hangilerinde istenemeyeceği hususunda tereddütler bulunduğu görülmektedir.

Bu yazımızda konuyla ilgili temel bazı açıklamalara yer verilmiştir. Sözleşmelerdeki Hangi İfadeler Cezai Şarta, Hangileri Götürü Tazminata İşaret Eder? Cezai şartın temel amacı borçluyu ifaya zorlamak (teminat işlevi) olduğu için, ifadeler genellikle caydırıcı ve baskı kurucu niteliktedir. Genel Taahhüt İfadeleri: Uygulamada sıklıkla, "Bu sözleşme hükümlerine uymayan taraf, diğer tarafa [Miktar] TL ödemeyi kabul ve taahhüt eder" gibi genel ifadeler cezai şart olarak kabul edilir. Gecikmeye Bağlı Maktu Ödemeler: "İnşaatın zamanında teslim edilmemesi halinde, gecikilen her gün için 1000 TL ödenir" şeklindeki kayıtlar, özellikle teslimi zorlama amacı taşıyorsa ifaya ekli cezai şart olarak nitelendirilir.

Artan Oranlı Ödemeler: Yargıtay, gecikme süresi uzadıkça ödenecek miktarın katlandığı ifadeleri cezai şart saymaktadır. Örneğin; "Daireler süresinde teslim edilmezse her ay için 3.000 TL, 6 aydan sonra ise daire başı 6.000 TL tazminat ödenecektir" ifadesindeki artış, yükleniciyi zorlama amacı güttüğü için cezai şart kabul edilmiştir Götürü tazminatta ise temel amaç, doğması muhtemel zararı önceden belirleyerek ispat kolaylığı sağlamaktır.

Bu nedenle ifadeler zarar odaklı ve makul bir tahmin niteliğindedir. Kira Bedeline Atıf Yapan İfadeler: Yargıtay, gecikme tazminatını "kira tazminatı" olarak görme eğilimindedir. Sözleşmede "Binanın süresinde teslim edilmemesi durumunda, geçecek her ay için günün kira bedeline göre bağımsız bölümlerin her biri için kira bedeli ödenecektir" ifadesi yer alıyorsa, bu bir götürü tazminattır. Zarar Tahminine Dayalı Kayıtlar: İfadenin odağı "yükleniciyi cezalandırmak" değil de "iş sahibinin mahrum kaldığı geliri karşılamak" ise götürü tazminat söz konusudur. Zarar miktarı ile kararlaştırılan edim arasında büyük bir fark yoksa (makul tahmin), bu durum götürü tazminata işaret eder.

CEZAİ ŞART VE KİRA TAZMİNATI (GÖTÜRÜ TAZMİNAT) TALEP EDERKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

İnşaat sözleşmelerinde cezai şart talep ederken hak kaybına uğramamak ve talebin hukuken geçerli olmasını sağlamak için özellikle dava öncesinde şu kritik hususlara dikkat edilmelidir: İhtirazi Kayıt (Çekince) İleri Sürülmesi: İnşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan tür olan ifaya eklenen cezai şartta (gecikilen her gün/ay için ödeme yapılması gibi), yapı sahibi inşaatı teslim alırken cezai şart hakkını saklı tuttuğunu açıkça belirtmelidir. Eğer yapı sahibi, yüklenicinin gecikmesine rağmen inşaatı hiçbir çekince ileri sürmeden (ihtirazi kayıt koymadan) teslim alırsa, cezai şart talep etme hakkından zımnen feragat etmiş sayılır ve bu hakkını kaybeder.

Uygulamada en çok yapılan hatalardan birisi budur. Asıl Borcun Geçerliliği: Cezai şart asıl borca bağlı fer'i (bağımlı) bir hak niteliğindedir. Bu nedenle, inşaat sözleşmesinin kendisi (asıl borç) kanuna, ahlaka, kamu düzenine veya şekle aykırılık (örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde yapılmaması) nedeniyle geçersizse, sözleşmedeki cezai şart hükmü de geçersiz olur. Sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetmek (dönme) de asıl borcu geçersiz kılar ve taraflar arasında bir tasfiye ilişkisi doğurur. Bu sebeple eğer cezai şart talep edilecekse, muhataba keşide edilen ihtarnamelerde kullanılan ifadelerde çok dikkatli olunmalıdır. Aksi halde hak kaybı yaşanabilir.

Muacceliyet ve Temerrüt: Cezai şartın talep edilebilmesi için borcun (teslim borcunun) muaccel olması, yani vadesinin gelmiş olması gerekir. Sözleşmede kesin bir teslim tarihi belirlenmişse, bu tarihin geçmesiyle yüklenici ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer ve cezai şart muaccel hale gelir.

Kusur Şartı ve Haklı Sebepler:

Kural olarak, cezai şart talep edilebilmesi için yüklenicinin teslimdeki gecikmede kusurlu olması gerekir. Eğer gecikme, yapı sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi haklı bir nedene dayanıyorsa, cezai şart muaccel olmaz ve talep edilemez. Ancak taraflar sözleşmede, yüklenici kusursuz olsa bile cezanın ödeneceğini kararlaştırabilirler. Hakkın Kötüye Kullanılmaması: Yapı sahibi, cezai şartın (ve miktarının) artmasına kendi davranışlarıyla sebebiyet vermemelidir. Örneğin, teslimi haksız yere geciktirerek veya cezai şartın birikmesi için uzun süre sessiz kalarak bu hakkı kullanmak hakkın kötüye kullanılması sayılabilir ve hâkim tarafından cezai şart miktarında indirime gidilmesine neden olabilir. Yine hâkim fahiş olan cezai şartı da tenkis etme (indirme) hakkına sahiptir. Götürü tazminat (yaygın adıyla kira tazminatı) talep ederken ise hak kaybına uğramamak için ise şu hususlara dikkat edilmesinde fayda vardır:

Zamanaşımı Süresi: Yargıtay uygulamalarına göre, geç teslimden doğan kira tazminatı (götürü tazminat) alacakları için 5 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu süre alacağın muaccel olduğu (teslimin geciktiği) tarihten itibaren başlar. Yüklenicinin Kusuru: Götürü tazminat talep edilebilmesi için yüklenicinin (müteahhidin) borca aykırı davranışında mutlaka kusurlu olması gerekir. Eğer gecikme, yüklenicinin sorumlu tutulamayacağı bir sebepten (örneğin mücbir sebep veya yapı sahibinin temerrüdü, Belediye kaynaklı gecikmeler gibi) kaynaklanıyorsa götürü tazminat istenemez.

İhtirazi Kayıt (Çekince) Zorunluluğunun Bulunmaması: Cezai şarttan en önemli farkı, yapı sahibinin inşaatı teslim alırken herhangi bir çekince (ihtirazi kayıt) ileri sürmesine gerek olmamasıdır. Yapı sahibi, teslim sırasında gecikmeye dair bir beyanda bulunmasa dahi, zamanaşımı süresi içinde bu tazminatı talep edebilir. Zarar Tahmini ve Makuliyet: Kararlaştırılan tutarın, sözleşmenin ihlali halinde ortaya çıkması muhtemel zarara ilişkin "makul bir tahmin" olması beklenir. Miktar, borçlu için ekonomik yıkıma yol açacak kadar aşırıysa veya ahlaka aykırıysa geçersizlik durumu gündeme gelebilir. Buna karşın cezai şartta olduğu gibi hâkimin müdahalesi istenerek belirlenen tazminat miktarını tenkis edilmesi kural olarak söz konusu değildir.

Asıl Sözleşmenin Geçerliliği: Götürü tazminat, asıl borca bağlı fer'i bir nitelik taşır. Bu nedenle, inşaat sözleşmesinin kendisi geçersizse (örneğin şekil şartına uyulmaması nedeniyle), ona bağlı olan götürü tazminat hükmü de geçersiz kabul edilir. Yine sözleşme Yükleniciye gönderilen ihtarname ile baştan itibaren geçersiz hale getirildiyse, daha sonra sözleşmedeki kira tazminatına dayınılması mümkün değildir. Hukuki Nitelendirme: Sözleşmedeki maddenin "kira tazminatı" mı yoksa "cezai şart" mı olduğunu doğru belirlemek kritiktir. Yargıtay, gecikme için "günün kira bedeline göre" ödenecek tutarları götürü tazminat olarak görme eğilimindeyken; yükleniciyi zorlama amacı güden, özellikle gecikme süresi uzadıkça miktarı katlanan kayıtları cezai şart olarak nitelendirmektedir.