KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KRİTİK NOKTALAR!

Özellikle pandemi sonrasında başlayan ekonomik kriz, hızla artan kira fiyatlarına yol açmış ve bu durum, diğer enflasyon kalemleri üzerinde de bir domino etkisi yaratmıştır. Hükümet, bu artışı engellemek amacıyla piyasaya müdahale ederek konut kiralarında yıllık zam oranının %25'i aşamayacağı yönünde bir sınırlama getirmiştir. Ne yazık ki, bu karar piyasada istenilen etkiyi yaratmamış; kiraya verenler ve kiracılar arasındaki ilişkiler gerilmiş, mahkemeler ise hiç olmadığı kadar kira davalarıyla meşgul olmuştur. Nitekim, enflasyonun altında zam yapmaya zorlanan mülk sahipleri, çareyi mevcut kiracıları tahliye etmekte bulmuş ve yeni kiracılarla yapılan anlaşmalarda zam sınırı göz önünde bulundurularak piyasa değerinin üzerinde kira bedelleri talep edilmiştir.  

Tüm bu sorunlar, kira sözleşmelerini her zamankinden daha fazla tartışılan bir konu haline getirmiştir. Bu yazımızda, kira sözleşmeleriyle ilgili az bilinen bazı başlıkları değerlendirdik. Faydalı olmasını diler, iyi haftalar temenni ederiz.

Uygulamada kiracılar ve kiraya verenler artışları genellikle telefonla ve yüz yüze görüşmelerle belirlemektedir. Son dönemde yapılan artışların kira kontratından yazan oranın da üzerine çıktığı sıkça görülmektedir. Peki kiracı sözlü olarak anlaşılan bu bedeli kiraya verene ödemişse, bu ödeme kira sözleşmesinin değiştirildiği anlamına gelir mi? Ya da diğer bir soru ile, kiracı tahliyeden sonra sözleşmedeki (ya da %25 sınırını) aşan oranda yatırdığı kira bedellerini geri isteyebilir mi? Yargıtay’a göre, davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli, taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ile yasal düzenlemeler çerçevesinde belirlenebilir. Kiracı tarafından kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmez. Kiraya veren tarafından, kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde kiracının imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz edilmediği müddetçe, fazladan yatırılan miktarlar güncellenen kira bedeli değildir (Y. 12. HD.

Bu sebeple kiraya verenlerin sözleşmenin üzerinde kararlaştırılan kira güncellemelerinde ek protokol almaları faydalı olacaktır. Buna karşın kanuna ve emredici hukuk kurallarına aykırı sözleşmelerin de geçersiz olacağını unutmamak gerekir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNE DAİR AZ BİLİNENLER VE KRİTİK NOKTALAR! 

KİRA KONTRATINI MAL SAHİBİ DEĞİL, EMLAKÇI İMZALAMIŞSA TAHLİYE DAVASINI KİM AÇAR?

Kiralanan taşınmazın sahibinin yerine kira kontratının başka kişi tarafından imzalanması durumu uygulamada sıkça yaşanmaktadır. Çoğu kez emlakçı ve gayrimenkul danışmanları tarafından kontratlar imzalanırken, kimi zaman ise mal sahibinin çocukları, eşi veya mal sahibi ölmüşse mirasçılardan yalnızca biri ya da birkaçı kontratı imza edebilmektedir. Bu gibi durumlarda kimin tahliye isteminde bulunacağı kafa karışıklığı meydana getirmektedir. Kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatları incelendiğinde, tahliye sebebine göre durumun değişkenlik gösterdiği görülmektedir. Buna göre örneğin yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliye takiplerinin sözleşmeyi imzalayan kiraya veren tarafından yapılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak, yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir

Yine, kira sözleşmesine esaslı aykırılık (TBK m. 316), kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda açılacak tahliye davaları (sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılır ve kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu anda bu durumu bilmiyor olması gerekir) bizzat kiraya veren tarafından açılabilir. Kiraya veren sıfatı taşımayan malik, bu davaları açamaz.

KİRACI TAAHHÜT TARİHİNDE KİRALANANI BOŞALTMAMIŞSA, KİRAYA VEREN GECİKMEDEN KAYNAKLANAN ZARARINI TALEP EDEBİLİR Mİ?

Özellikle son yıllarda kira rayiçlerinde meydana gelen artışlar ve kira zam oranının devlet tarafından %25 ile sınırlanması kiracılar ile kiraya verenleri karşı karşıya getirmiştir. Pek çok kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatmıştır. Kiracıların ise daha çok imzaya itiraz ederek takibin durmasını sağlamış ve kiraya verenler de bunun üzerine tahliye davası açmıştır. Bu durum, kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkları çözmekle görevli sulh hukuk mahkemelerinde ve Bölge Adliye Mahkemelerinin ilgili dairelerinde yoğunluklara ve tıkanmalara sebebiyet vermiştir. İl ve ilçesine göre değişkenlik göstermekle birlikte, tahliye taahhüdüne dayalı bir takibin sonuçlanmasının asgari 1 yılı bulduğu rahatlıkla ifade edilebilir. Bu süre zarfında kira bedelinin sabit kalması, kiracıların itiraz etmesini teşvik ederken, kiraya verenlerin ise bir süre daha “zarar” etmesine sebebiyet vermektedir. Peki kiraya verenler hangi durumlarda bu zararlarının giderilmesini isteyebilirler?

Kiracının tahliye taahhüdü üzerine kiraya veren, taahhüt tarihinden sonraki bir tarihte yürürlüğe girecek şekilde başka bir kişiyle kira sözleşmesi imzalamış olabilir. Bu durumda, tahliye taahhütnamesi üzerinde yazılı tarihte evi boşaltmayan kiracı; ev sahibinin taahhütname tarihinde evin tahliye edeceğini düşünerek başka birisiyle kira sözleşmesi yapması durumunda, meydana gelen kayıptan sorumludur. Kiraya verenin kaybının hesabında objektif esaslara göre hareket edilir, kiraya veren ve üçüncü kişi arasındaki sözleşmede yer alan subjektif koşullara bakılmaz. Zararın hesaplanacağı tarih aralığı ise taahhüt edilen tarih ile fiili tahliye tarihi arasıdır (YHGK

2017/1291, 2021/1412 K.). Hiç şüphesiz bu şekilde tazminat talep edebilmek için üçüncü kişi ile yapılan sözleşmenin muvazaalı (danışıklı) olmaması gerekir.

Zararın talep edilebileceği diğer bir durum ise tahliye taahhüdünde ceza koşulu mevcut olmasıdır. Şayet kiracı tarafından imzalanmış tahliye taahhüdünde, belirlenen tarihte kiralananın tahliye edilmemesi durumunda kiracının tahliyeye kadar geçecek sürede kira bedeli dışında cezai şart da ödeyeceği taahhüt edilmişse, bu şartın geçerli olacağını Yargıtay kabul etmektedir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu m. 182’ye göre ticari olmayan kira sözleşmelerinde mahkemenin ceza-i şartın fahiş olup olmadığını denetlemesi ve fahiş ise indirim yapması zorunludur. Kira farkının istenebileceği diğer bir durum ise 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için tahliye davası ile birlikte kira bedelinin rayiç kiralara göre uyarlanması davası açma seçeneğidir.

Bir taraftan kiralananın tahliyesi istenirken diğer yandan kira bedelinin kira rayiçlerine göre istenmesinin tezat teşkil edebileceği akla gelebilir. Ne var ki Yargıtay, tahliye davası ile kira tespit davasının aynı anda açılabileceğini kabul etmekte ve davacının yasal hakkını kullanarak kira tespiti isteminde bulunmasının tahliye isteminin kabulüne engel oluşturmayacağını belirtmektedir. Gerçekten de tahliye davalarının uzun sürdüğü dikkate alındığında, kiraya verenin tahliye davası ile birlikte tespit davası açmakta da korunmaya değer bir hukuki yararının bulunduğu ifade edilmelidir.

“Oğlumu Nişanladık, Kiracıyı Çıkarabilir Miyim?

“Düğün Davetiyesi Basılmadıysa Çıkaramazsınız, Davetiye İle Gelin..”

“Peki, Oğlum Reşit Oldu Aynı Evde Yaşamak İstemiyoruz, Kiracıyı

Çıkarabilir Miyim?

“Tabi ki, Kimse Reşit Çocuğu İle Aynı Evde Yaşamaya Zorlanamaz!”

Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen tahliye sebeplerinden birisi de ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. İhtiyaç, kiraya verenin bizzat kendisinin ihtiyacı olabileceği gibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de söz konusu olabilir (TBK m. 350). Fakat bu sebebe dayanarak tahliye davası açılabilmesi için Yargıtay’a göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Nişanlanma ise tek başına ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu göstermez. Zira her nişanlanmanın mutlak olarak evlilikle sonuçlanacağı kabul edilemez. Evlenmenin gerçekleşeceğinin evlilik hazırlıklarından olan nikah günü alma, davetiye bastırma, düğün salonunun kiralanması, eşya alımı gibi somut deliller ile desteklenmesi gerekir. Bu durumda, somut deliller yoksa, evlilik çağına gelmiş hatta nişanlanmış oğlunun veya kızının evlenince oturması için kiracının tahliyesi mümkün değildir.

Öte yandan Yargıtay; reşit olan bir çocuğun ailesi ile birlikte oturmaya zorlanamayacağını da ifade etmektedir. Y. 6. HD.’ne intikal eden bir uyuşmazlıkta Yüksek Mahkeme, “Reşit olan bir çocuk ailesi ile birlikte oturmaya zorlanamaz.

Davacının kızı da reşit, işi olan bir kimse olarak ailesi ile birlikte oturmak zorunda bırakılamaz. Bu durumda davacının dayandığı gerekçeler ve dosyaya ibraz edilen deliller karşısında ihtiyaç iddiasının kanıtlandığının kabul ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir...” diyerek tahliyenin gerektiğine hükmetmiştir (E. 2008/609 K. 2008/3216 T. Sayı ve 18.03.2008). Benzer bir dosyada İstanbul BAM, 49. Hukuk Dairesi “davacının ihtiyaç sahibi kızının üzerine kayıtlı taşınmazının bulunmadığını, ihtiyaç sahibinin 34 yaşında ve bekar olduğunu, reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturmasının yasal hakkı olduğunu, anne babayla oturmaya zorlanamayacağını” gerekçesi ile verilen tahliye kararını hukuka uygun bulmuştur (E. 2020/1573 K. 2022/1664 T. 30.6.2022).

Netice olarak, evlilik çağına gelmiş fakat somut düğün hazırlığı bulunmayan alt soyun ihtiyacı için tahliye kararı almak mümkün değildir. Bununla birlikte yargılamaların neticelenmesi yıllar almakta, dava tarihinde evlilik için aday adayı dahi bulunmayan çocuklar karar kesinleştiğinde evli ve çocuk sahibi olabilmektedir. Bu sebeple, tahliye davalarının evlilik sebebine değil, reşit olma sebebine dayandırılması süreci öne çekebilecektir.

YABANCI PARA CİNSİNDEN BELİRLENEN KİRA BEDELLERİ BELİRSİZ SAYILIR!

Bilindiği üzere, 12.09.2018 tarihli CB Kararı ile yabancılık içermeyen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması durumunda, Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunluluğu getirilmiş idi. Bu belirlemenin yapılmamasının akıbeti ise tartışmalı idi. Bir görüşe göre, döviz ve döviz endeksli ücret belirleme yasağına aykırılığın yaptırımı sözleşme başına idari para cezası uygulanması iken, diğer bir görüşe göre sözleşmenin geçersizliğinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmekteydi.

Yargıtay 12. HD. bir kararında, kira sözleşmesinde belirlenen aylık kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının aylık kira alacağını belirsiz hale getirdiği vurgulanmıştır. Bu durumda döviz kiralarında kiracıların kira bedelinin tespitini talep etmeleri mümkün olarak görülmektedir.

Dolayısıyla kira sözleşmeleri bakımından idari para cezası verilse bile sözleşme geçersiz kabul edilmeyecek fakat taraflar bedelin tespiti için mahkemeye başvurabileceklerdir.